Inventário extrajudicial e imóvel ainda financiado (alienação fiduciária ativa)
Assim como discutido em relação a veículos, imóveis financiados via Sistema Financeiro Habitacional (SFH) ou financiamento imobiliário tradicional, com alienação fiduciária ainda ativa, também podem ser incluídos no inventário extrajudicial, com atenção às particularidades dessa garantia.
O imóvel financiado integra o espólio normalmente
Mesmo com a garantia ativa em favor do banco financiador, o imóvel financiado faz parte do patrimônio do espólio, devendo ser incluído na escritura de inventário — a transmissão aos herdeiros ocorre com a manutenção do ônus existente, até que o financiamento seja integralmente quitado.
O seguro habitacional como primeiro ponto a verificar
Como já discutido em outro conteúdo, a maioria dos financiamentos habitacionais inclui o seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente), que pode quitar o saldo devedor em caso de falecimento do financiado — acionar esse seguro é geralmente o primeiro passo antes de decidir como proceder com o imóvel no inventário.
Como formalizar a inclusão do imóvel financiado na escritura
A escritura de inventário extrajudicial pode incluir o imóvel financiado, com expressa menção ao ônus existente (alienação fiduciária em favor do banco), formalizando sua partilha entre os herdeiros com a manutenção da garantia até sua quitação.
A anuência do banco é necessária?
Em regra, o banco financiador não precisa comparecer ou anuir expressamente à escritura de inventário, já que a garantia permanece válida independentemente da mudança na titularidade dos herdeiros — mas é recomendável comunicar formalmente a instituição financeira sobre a sucessão, atualizando os dados cadastrais do financiamento.
Precisa de orientação jurídica sobre esse assunto? Conheça nossa atuação em Direito de Família ou volte para a página inicial da Advocacia Eko Beneton.
Herdeiros que desejam assumir o financiamento
Se os herdeiros optam por continuar honrando as parcelas do financiamento, é recomendável formalizar junto ao banco a assunção da dívida, com nova análise de crédito conforme os critérios da instituição — um passo que traz mais segurança jurídica à continuidade do financiamento em nome dos novos titulares.
E se os herdeiros preferem não continuar com o financiamento?
Nessas situações, é possível negociar com o banco a quitação antecipada (com o desconto de juros futuros já discutido em outro contexto), ou considerar a venda do imóvel para quitação do saldo devedor, com o valor remanescente sendo então partilhado entre os herdeiros.
Como isso afeta o cálculo do ITCMD
O ITCMD incide sobre o valor do bem transmitido — em alguns casos, é possível considerar o desconto do saldo devedor ainda em aberto para fins de cálculo do imposto, já que o patrimônio líquido efetivamente transmitido é menor do que o valor total do imóvel. Essa possibilidade deve ser verificada especificamente junto à legislação estadual aplicável.
A Advocacia Eko Beneton orienta famílias sobre a melhor estratégia para lidar com imóveis financiados no inventário extrajudicial, desde o acionamento do seguro habitacional até a formalização da transmissão aos herdeiros.