Resposta rápida: o aluguel só pode ser reajustado uma vez a cada 12 meses, pelo índice previsto no contrato, normalmente o IGP-M ou o IPCA. O cálculo é feito aplicando a variação acumulada do índice nos últimos 12 meses sobre o valor atual. Se o contrato não fixar índice, ou se o valor ficar muito distante do mercado, as partes podem negociar ou, depois de 3 anos, pedir a revisão judicial do aluguel.
Regras do reajuste
- a periodicidade mínima é anual: cláusula com reajuste em prazo menor é nula;
- o índice é o escolhido no contrato, desde que seja oficial;
- não é permitido vincular o aluguel ao salário mínimo nem a moeda estrangeira;
- o reajuste vale a partir do aniversário do contrato, sem retroagir.
Como calcular
- identifique o índice e a data de aniversário no contrato;
- obtenha a variação acumulada do índice nos 12 meses anteriores;
- multiplique o aluguel atual por (1 + variação).
Exemplo: aluguel de R$ 2.000,00 e índice acumulado de 4,5% no período resulta em R$ 2.000,00 × 1,045 = R$ 2.090,00.
Para fazer a conta com os índices oficiais, use a calculadora de reajuste de aluguel.
IGP-M ou IPCA
| Índice | O que mede | Comportamento |
|---|---|---|
| IGP-M (FGV) | Preços no atacado, ao consumidor e na construção | Mais volátil, pode subir muito ou ficar negativo |
| IPCA (IBGE) | Inflação oficial ao consumidor | Mais estável, usado como meta de inflação |
Muitos contratos novos adotam o IPCA justamente pela estabilidade.
E se o índice ficar negativo ou muito alto?
O contrato prevalece, mas nada impede que locador e inquilino negociem: manter o valor, usar outro índice naquele ano ou aplicar um percentual intermediário. O acordo deve ser feito por escrito, por aditivo.
Revisional de aluguel
Depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, locador ou inquilino pode pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19 da Lei do Inquilinato). A ação costuma contar com avaliação do imóvel e permite a fixação de aluguel provisório.
Cuidados para o inquilino
- confira se o índice e a data do reajuste batem com o contrato;
- desconfie de reajuste antes de 12 meses ou por índice diferente do contratado;
- guarde os recibos e a comunicação do reajuste;
- em caso de cobrança indevida, peça a correção por escrito antes de qualquer medida.
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